Государство намерено "выдавить" с рынка недобросовестных застройщиков и более эффективно защищать права дольщиков. Соответствующий закон - о создании государственного компенсационного фонда для помощи обманутым дольщикам - подписал президент. Документ затрагивает интересы тысяч семей, которые вложили свои кровные в строительство квартир, но остались и без денег, и без жилья. Компенсационный фонд призван минимизировать риски не только граждан, но и девелоперов. О сути нововведений рассказал эксперт Роман Савичев - генеральный директор ОАО "Юридическое агентство "СРВ", которое признано одним из крупнейших в профессиональной среде. Новый закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российский Федерации" значительно ужесточает требования к застройщикам, говорит Роман Савичев. Сам компенсационный фонд, как следует из названия закона, будет публично-правовой компанией, что предполагает обязательное раскрытие информации о ее деятельности. Работа фонда (он будет контролироваться Счетной палатой), поступление и расходование финансовых ресурсов должны стать прозрачными, и это немаловажный фактор, призванный повысить доверие граждан к долевому строительству. Сейчас действует система страхования договоров долевого участия, но поскольку она признана неэффективной, заменить ее и призван компенсационный фонд. Причем эта старая идея властей, поначалу встреченная в штыки застройщиками, дорабатывалась совместно и вылилась в настоящий закон, который более-менее устраивает все стороны. Давайте посмотрим, кто выигрывает от его принятия. Безусловно, дольщики. Застройщики, работающие на рынке, будут обязаны перечислять в компенсационный фонд взносы, которые составляют 1,2 процента от стоимости возведения дома. И, судя по всему, ставка эта будет "плавающей", законодатель оставляет за собой право пересматривать ее, но не чаще одного раза в год. Именно из компенсационного фонда дольщики получат выплаты, в значительной мере покрывающие их убытки, в случае если застройщик обанкротится и не сможет исполнить свои обязательства. Новый закон существенно ограничит застройщика в совершении операций, которые не связаны с реализацией проекта возведения жилья. Устанавливается принцип "одна компания - одно разрешение на строительство". Из этого следует, что девелопер может создать проектную компанию, занимающуюся одним объектом. Для нее следует открыть отдельный счет в уполномоченном банке для проводки финансовых операций, связанных с конкретным проектом. А самое главное требование к застройщикам заключается в том, что на протяжении всего срока строительства их обяжут обеспечивать минимальный остаток средств на счете в банке в размере 10 процентов от проектной стоимости дома, под возведение которого привлекаются средства дольщиков. По мнению многих экспертов, это позволит свести к минимуму риски формирования пирамид, наподобие тех, что создают некоторые крупные компании по принципу "новый клиент платит за старого". Последствия краха таких пирамид поистине трагичны: например, одна обанкротившаяся московская компания оставила без жилья 30 тысяч семей в 14 регионах. На Ставрополье масштабы, конечно, скромнее, но людям от этого не легче. И давайте вспомним, что итогом строительного ЧП становится создание различных комиссий по проблемам обманутых дольщиков: власть вынуждена привлекать ресурсы, в том числе финансовые, чтобы хоть как-то помочь людям. Урегулировать такие вопросы непросто, например, в нашем крае власти вынуждены заниматься поиском инвесторов, которые закончат брошенные стройки, выделять земельные участки, предоставлять льготы по подключению коммуникаций и т. д. Некоторые компании даже на этом бизнес делают: создают проблему обманутых дольщиков, зная, что власть под напором пострадавших граждан будет вынуждена эту проблему решать. Конечно, появление компенсационного фонда и новые требования к застройщикам облегчат жизнь чиновникам на местах, которые сегодня заняты "разруливанием" ситуацией, связанных с последствиями деятельности недобросовестных компаний. Однако остаются вопросы: во-первых, уйдет ли в историю само понятие "обманутый дольщик", во-вторых, как изменится строительный рынок после нововведений? Есть все основания полагать, что закон значительно снизит риски, с которыми сталкиваются покупатели жилья. Конечно, пострадавшие будут, но теперь у них появится адрес, куда обращаться - в компенсационный фонд. А финансовые обременения в отношении застройщиков (отчисления в фонд 1,2% от стоимости дома и постоянное резервирование 10% в банке), безусловно, не только отразятся на стоимости жилья, но и на количестве игроков, которые останутся на отраслевом рынке. Рост издержек и новые требования заставят уйти из строительного комплекса в первую очередь малые и средние фирмы, которые сдают за год один-два дома и "лишних" денег на счетах фактически не имеют. Как это отразится на конкуренции, понятно. Останутся крупные компании. После вступления закона в силу многие уже прогнозируют 5 - 10-процентный рост цен на первичном рынке жилья. И пессимисты уже, не без оснований, пророчат снижение объемов новых строительных проектов. Компенсационный фонд для защиты прав обманутых дольщиков будет создан уже в этом году, однако переходный период предусмотрен до июля 2018 года.

Поделиться: